El aumento repentino de los precios de la vivienda en Estados Unidos ha sido, cuanto menos, alarmante. Si retrocedemos a marzo de 2020, muy pocos habrían predicho el meteórico ascenso del sector inmobiliario y su impacto en otras industrias, en particular en la de materiales de construcción. La ley de la oferta y la demanda explica en gran medida este fenómeno. Sin embargo, un análisis más detallado revela un conjunto único de circunstancias que han creado la última burbuja inmobiliaria. ¿Cómo hemos llegado hasta aquí y qué nos depara el futuro a quienes construimos o renovamos una vivienda?
La oferta de viviendas era baja antes de la pandemia
Este gráfico lo dice todo. La oferta de viviendas unifamiliares nunca se recuperó de la crisis financiera mundial de 2008. De hecho, entre 2010 y 2019, tuvimos la menor cantidad de viviendas construidas en cualquier década desde la década de 1960. Esto se explica en gran medida por la escasez de mano de obra en la construcción, las restricciones locales cada vez más estrictas para la construcción y la prioridad en la construcción multifamiliar. Con la llegada de la COVID-19, la oferta se redujo aún más, ya que la gente retiró sus anuncios. El sector de la construcción, ante la escasez de mano de obra, no pudo compensar la diferencia.
Luego, la demanda aumentó durante la pandemia.
Cuando llegó la pandemia y se desataron los confinamientos globales, ocurrió lo previsible: una recesión global. Lo impredecible fue la enorme recuperación en forma de V de la demanda de vivienda, en particular de viviendas unifamiliares fuera de los centros urbanos. De nuevo, no se trata de una prueba irrefutable, sino de una confluencia de factores.
#1 El dinero es barato
Las tasas hipotecarias fueron y siguen siendo históricamente bajas, por lo que el factor de asequibilidad se mantiene alto para las viviendas. En marzo de 2020, la Reserva Federal redujo las tasas a cero y lanzó (otro) programa de flexibilización cuantitativa. En otras palabras: las tasas hipotecarias se redujeron drásticamente. Los bancos centrales siguen indicando que las tasas se mantendrán bajas durante mucho tiempo. Incluso si las tasas de interés suben ligeramente, el índice de asequibilidad debería mantenerse en el rango que hemos visto desde 2009. El aumento del ahorro durante la pandemia también contribuyó a ello.
#2 Los millennials están comprando casas
A pesar de la pandemia, la generación más numerosa de Estados Unidos, los millennials, se acerca a la edad ideal para comprar una vivienda. Representan aproximadamente el 38% del total de compradores de vivienda y se están casando, teniendo hijos y buscando una casa, ya sea la primera o la segunda. Si bien la deuda estudiantil y los bajos ahorros aún afectan el poder adquisitivo, también se ha generado una importante riqueza dentro de esta generación, lo que se traduce en compras de primeras viviendas más grandes y costosas.
#3 El éxodo de las ciudades
La pandemia hizo un buen trabajo al quitarle el encanto a la vida urbana. Cuando las reuniones en interiores no eran posibles (salir a cenar, asistir a eventos culturales), los suburbios se volvieron mucho más atractivos, de ahí el éxodo. Personas de todos los grupos demográficos se mudaron a viviendas más suburbanas, lugares que permiten vivir y trabajar simultáneamente. El 60% de las viviendas unifamiliares suburbanas se venden en las dos semanas posteriores a su publicación y, en promedio, los precios han subido un 10% interanual, frente a un aumento de solo un 2,4% en los precios de la ciudad.
Así que la oferta y la demanda explican el aumento repentino de los precios de las viviendas. No podemos predecir cuánto durará este aumento, pero en cualquier caso, es nuestra realidad actual. También está teniendo importantes repercusiones en la industria de materiales de construcción, especialmente en forma de escasez, retrasos y aumentos significativos de costos.
¿La demanda de viviendas explica el aumento de los costos de los materiales de construcción?
La respuesta es sí y no. Nuevamente, los efectos únicos de la respuesta global a la pandemia influyen. Los recientes aumentos de precios en los materiales de construcción difieren, pero un caso representativo son los precios de la madera, que acaparan la mayor parte de los titulares.
Abundan los problemas en la cadena de suministro
Al igual que con el parque de viviendas, la producción maderera estadounidense no se ha recuperado más allá de los picos observados por última vez en 2005/06 (antes de la crisis financiera mundial), por lo que, ante un aumento imprevisto de la demanda de vivienda en 2020, la industria no estaba preparada. Todo esto es comprensible, dado que 2019 también fue un año débil para la demanda de madera. Por lo tanto, con el impacto inicial de la pandemia, la industria maderera recortó la producción y despidió a trabajadores. Como se describió anteriormente, la rápida recuperación de la demanda de vivienda, sumada al enorme aumento de los proyectos de bricolaje, dejó a la industria maderera con una capacidad e inventario extremadamente bajos. Si a esto le sumamos los efectos del confinamiento en la producción (escasez de mano de obra, reducción de turnos), obtuvimos una respuesta negativa de la oferta a un impacto positivo de la demanda. El resultado se refleja en este gráfico:
La historia de la madera es, en cierto modo, única, y los aumentos de precio contribuyen significativamente al coste total de la construcción de viviendas nuevas. Dependiendo de a quién se pregunte, el coste de una obra nueva se incrementa entre 15.000 y 25.000 dólares. De ahí los titulares. Pero, como muestra el gráfico a continuación, muchos otros materiales alcanzaron máximos históricos en marzo de 2021 (barras en azul), en particular la madera contrachapada, el cobre, el acero y, sí, el aislamiento. Como anécdota, las principales empresas de aislamiento anunciaron aumentos de precios en el primer trimestre de alrededor del 10%, alegando los precios de las materias primas y las limitaciones logísticas.
No olvidemos los costos de envío y logística
Además del coste subyacente del material, el envío también es ahora más caro. Siempre ha contribuido significativamente al coste total de los materiales y ahora lo es aún más. De nuevo, esto se explica en parte por la pandemia mundial y los principios básicos de la oferta y la demanda.
El principal problema es que los estadounidenses gastan dinero en productos procesados en fábricas chinas. Esta demanda supera la disponibilidad de contenedores en Asia para transportarlos a Estados Unidos, lo que resulta en tarifas de envío más altas, por no mencionar retrasos notables en puertos como Oakland y Long Beach.
¿Qué sigue en la construcción y renovación de viviendas?
El costo de construir o renovar seguirá siendo elevado. No podemos predecir los precios futuros de los materiales, pero basta con decir que es poco probable que el costo de trabajar o construir una vivienda disminuya (sustancialmente) a corto plazo. Esto debería seguir impulsando un mercado robusto de bricolaje (una buena manera de reducir los altos costos de mano de obra), pero seguirá presionando los presupuestos de los futuros propietarios. De hecho, durante el último año, el precio final de la demanda de servicios de construcción solo aumentó un 2% interanual en marzo. Es razonable pensar que los precios tienen margen de aumento.
Incluso con precios más altos, la presión sobre los márgenes de beneficio para los constructores de viviendas se mantendrá debido al aumento en los costos de materiales y mano de obra. Según la NAHB, esta es la principal preocupación entre los constructores . Una preocupación válida es que algunos constructores escatimen en gastos para obtener ganancias en un proyecto, o dicho de otro modo, apliquen estándares de calidad más bajos para mantener los costos bajos. Los constructores podrían estar experimentando con materiales más económicos a los que no están acostumbrados. En resumen, es posible que se estén produciendo construcciones de menor calidad tanto en obras nuevas como en renovaciones. Si participa en un proyecto, es importante que esté al tanto de esto.
La buena noticia es que cada vez más constructores buscan materiales alternativos, ya sea por su precio más competitivo, por la disponibilidad de materiales o por ambas razones. En Havelock , lo vemos a diario y podemos confirmar un aumento en el interés de constructores, contratistas e instaladores.
